건폐율, 용적률, 재개발 최소 조건 (서울시 기준)

 

 

 

서울에서 재개발을 추진하려면 건폐율과 용적률 같은 법적 기준과 함께 정비기반시설 요건 등을 충족해야 합니다. 이번 글에서는 건폐율과 용적률의 개념, 서울시 주요 지역별 기준, 그리고 재개발되기 위한 최소 조건에 대해 상세히 알아보겠습니다.

 

1. 건폐율과 용적률의 개념

① 건폐율(Building Coverage Ratio)이란?

건폐율이란 대지 면적에 대한 건축면적(건물이 차지하는 바닥 면적)의 비율을 의미합니다.

공식: (건축면적 ÷ 대지면적) × 100%

 

예를 들어, 대지 면적이 1000㎡이고 건축면적(건물이 땅에 닿아 있는 부분의 면적)이 500㎡라면, 건폐율은 50%가 됩니다.

 

✅ 건폐율이 낮을수록 건물 간 간격이 넓어 쾌적한 환경을 제공할 수 있고,
✅ 건폐율이 높을수록 빽빽한 건축이 이루어져 공간 활용도가 올라갑니다.

② 용적률(Floor Area Ratio)이란?

용적률은 대지 면적 대비 건물의 전체 연면적 비율을 나타냅니다.

공식: (건축물의 연면적 ÷ 대지면적) × 100%

 

연면적이란 건물의 모든 층 면적을 합한 값입니다.

예를 들어 대지 면적이 1000㎡이고, 건물의 연면적이 2000㎡라면, 용적률은 200%입니다.

 

✅ 용적률이 높을수록 더 많은 층을 올릴 수 있어 건물의 활용성이 증가합니다.
✅ 용적률이 낮으면 건물 밀도가 낮아져 상대적으로 쾌적한 환경을 조성할 수 있습니다.

2. 서울시 주요 지역별 건폐율 및 용적률 기준

서울시는 용도지역에 따라 건폐율과 용적률을 다르게 적용합니다.

 

용도지역/ 건폐율(%)/ 용적률(%)

1종 전용주거지역	50% 이하	100~150%
2종 전용주거지역	50% 이하	150~200%
3종 전용주거지역	50% 이하	200~300%
일반주거지역	60% 이하	200~500%
준주거지역	70% 이하	400~500%
상업지역	90% 이하	400~1300%
공업지역	70% 이하	200~500%

 

📌 주거지역과 상업지역의 차이

• 1종 전용주거지역은 저층 주거 위주의 개발이 가능하며, 고층 아파트 건설이 불가능합니다.
• 3종 전용주거지역은 고층 아파트 건설이 가능하며, 재개발·재건축의 용적률 완화가 유리합니다.
• 준주거지역, 상업지역은 용적률이 높아 도심형 복합개발이 가능합니다.

 

3. 재개발되기 위한 최소 조건

서울시에서 재개발이 이루어지려면 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

 

① 노후도 기준 충족

재개발 추진을 위해서는 기존 건축물의 일정 비율이 노후화되어야 합니다.

 

 

✔ 일반주거지역 기준

• 전체 건축물의 2/3 이상이 노후·불량 건축물이어야 함
• 준주거지역과 상업지역은 50% 이상이면 가능

 

✔ 노후 건축물 기준

• 건축 후 30년 이상 지난 건물
• 대지 면적이 200㎡ 이하이면서 도로 폭 6m 미만일 경우

 

예시:
서울 동대문구의 한 재개발 추진 지역이 1980년대에 지어진 저층 주택들이 많아 노후도 기준을 충족해 재개발 구역으로 지정됨.

 

② 도로 및 기반시설 부족

재개발 구역이 되려면 도로·공원·상하수도 등 기반시설이 부족해야 합니다.

✔ 도로 기준

• 도로가 단절되어 있거나 폭이 6m 이하인 곳
• 보행자 안전이 확보되지 않은 곳

✔ 기반시설 기준

• 상하수도 및 전기·가스 공급이 원활하지 않은 곳
• 공공시설이 부족한 지역

예시:
서울 관악구 한 재개발 지역은 골목길이 좁아 차량 진입이 어렵고, 화재 발생 시 대피로가 없어 주민들의 안전을 위해 재개발이 추진됨.

 

③ 토지 등 소유자의 동의

재개발 사업을 진행하려면 토지 등 소유자의 일정 비율 이상 동의가 필요합니다.

 

✔ 조합 설립을 위한 동의율

• 토지 등 소유자의 3/4 이상 동의
• 면적 기준 1/2 이상 동의

✔ 정비구역 지정 동의율

• 토지 등 소유자의 50% 이상 동의

예시:
서울 은평구 한 재개발 지역에서 주민 80% 이상이 동의해 신속하게 정비구역으로 지정됨.

4. 서울 재개발 사업의 주요 단계

서울시에서 재개발 사업이 이루어지는 절차는 다음과 같습니다.

 

✅ ① 정비예정구역 지정:
서울시가 해당 지역이 재개발이 필요한지 검토 후 정비예정구역으로 지정합니다.

 

✅ ② 추진위원회 구성:
주민 동의를 받아 재개발 추진위원회를 구성하고 서울시 승인을 받습니다.

 

✅ ③ 정비구역 지정:
서울시에서 정비구역으로 확정하고, 재개발 계획 수립합니다. 이때 토지 등 소유자의 50% 이상 동의해야 정비구역으로 지정되게 됩니다.

 

✅ ④ 조합설립 인가:
토지 소유자의 75% 이상 동의를 받아 재개발 조합 설립합니다. 면적기준 또한 1/2이상 동의를 받아야합니다.

 

✅ ⑤ 사업시행인가:
서울시에서 사업시행인가를 승인받아 정식 사업 시작합니다/

 

✅ ⑥ 관리처분인가:
철거 및 이주 계획 확정합니다.

 

✅ ⑦ 착공 및 분양:
재개발 단지 착공 후 입주자 모집 및 분양 진행합니다.

 

 

✅ ⑧ 준공 및 입주:
아파트 완공 후 기존 거주민 및 분양자가 입주합니다.

 

5. 서울시 재개발 관련 정보 및 참고 사이트

📌 서울시 재개발 사업 공고
🔗 서울시 도시정비사업: https://www.seoul.go.kr
🔗 SH공사 재개발 사업 안내: https://www.i-sh.co.kr
🔗 국토교통부 도시재생사업: https://www.molit.go.kr
🔗 부동산114 재개발 뉴스: https://www.r114.com

 

서울의 재개발 사업은 노후도, 기반시설 부족, 주민 동의율 등 일정 조건을 충족하면 추진이 가능합니다. 특히 신속통합기획 등의 정책이 도입되면서 재개발 속도가 더 빨라지고 있으며, 서울 핵심 지역의 부동산 가치는 지속적으로 상승할 가능성이 높습니다.

 

🏡 재개발에 관심이 있다면, 해당 지역의 건폐율·용적률 및 재개발 조건을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다!

앞으로도 서울 재개발과 관련된 최신 정보를 빠르게 전달해 드리겠습니다. 🚀